所有者の資金調達で家を買う
あなたが売り手に直接尋ねるならば、売り手はいいえと言うだろう。 売り手は、所有者の資金調達の提案を拒否することがよくあります。なぜなら、誰も、家を売る方法としての利点や提案された所有者の資金調達について説明していないからです。
ほとんどの売り手は毎日家を売っていません。 彼らの知識は、買い手が住宅ローンを取得するために銀行に行く従来の慣行に限られています。
しかし、 自宅が売られていないか、伝統的な貸し手のガイドラインが厳しくなっている売り手にとって、所有者の資金調達は急に非常に人気があります。 所有者の融資は、 バイヤーの市場では確かに実行可能なオプションです 。 売り手の市場でそれほど多くはありません。
オーナーの資金調達とは何ですか？
買い手の前払いを除いた購入価格の一部または全部が売り手によって運ばれる（売り手によって賄われる）とき、売り手は所有者の資金調達を提供している。 既存の貸し手が譲渡条項のために売却時に貸付を加速する可能性がある場合を除いて、プロパティに既存のローンがあるかどうかは関係ありません。 銀行に行く代わりに、買い手は、融資の証拠として売り手に資金調達手段を与え、売り手に支払いを行います。
不動産が自由で明確である場合、売り手が貸出金なしで明確な所有権を有していることを意味する場合、売り手はすべての資金調達を行うことに同意するかもしれない。
その場合、買い手と売り手は金利、月額支払い額、ローンの期間に同意し、買い手は売り手の株式の割当を分割払いで支払う。
セキュリティ機器は、一般に、両当事者を保護する公開記録に記録される。 いくつかの州法ではバルーンの支払いを禁止しています。
いくつかの連邦政府の法律も所有者の資金調達を管理することができます。 あなたが法律を遵守していることを確認するために、法的助言を得ることができます。
所有者融資のタイプ
ほとんどの購買通貨取引は交渉可能です。 売り手と買い手は、所有者の資金調達の条項を自由に利用することができ、借り入れ法やその他の州固有の規制の対象となります。 繰り返しますが、法的助言を求めることもできます。
標準的な前払いは必要ありませんが、多くの売り手は資本を保護するために十分な前払いを望んでいます。 前払金は、わずかなものから30％以上またはそれ以下のものまでさまざまです。 売り手は、バイヤーが多くの資金を前もって投資した場合、買い手が差し押さえになる可能性が低いため、バイヤーの前払いによって株式が保護されると感じています。
所有者融資のいくつかのバリエーションには、
- 土地契約。
土地契約は法的権利を買い手に渡すのではなく、買い手に公正な権利を与える。 買い手は一定期間売り手に支払いを行います。 最終的な支払いまたは借り換えが行われると、買い手はその行為を受け取ります。
- 約束手形及び住宅ローン。
売り手は、基礎となるローンを含む購入価格の全残高（前払金よりも少ない）のモーゲージを運ぶことができます。 この種の資金調達は「オールインクルーシブモーゲージ」または「オールインクルーシブ信託証書」（AITD）と呼ばれています。 売り手は、基礎となるローンに対する利息のオーバーライドを受け取る。
売り手は、ジュニア・ローンを運ぶこともできます。その場合、バイヤーは、既存のローンの対象となるタイトルを獲得するか、新しい最初のモーゲージを取得します。 買い手は行為を受け取り、売り買い価格の下落分と下落額と最初の住宅ローン額を差し引いた額に売り手に第2の抵当権を与える。
- 購入契約をリースする。
リース購入契約での販売は、売り手が買い手に公正な権原を与え、購入者にその物件をリースすることを意味する。 リース購入契約が成立すると、購入者はタイトルを受け取り、通常、購入価格に応じた賃貸料の全部または一部についてクレジットを受け取った後、売り手に支払うローンを取得する。
ホームバイヤーへの所有者融資のメリット
- ほとんどまたはない。
売り手が買い手に関する信用報告書を要求しても、売り手の買い手資格の解釈は、通常、従来の貸し手によって課せられたものよりも厳しくなく柔軟性が低い。
- カスタマイズされたファイナンス。
従来のローンとは異なり、売り手と買い手は、利息のみ、 固定金利の償却 、利息不足、 バルーン決済など、さまざまな支払いオプションから選択することができます。 支払いは混在して一致することができます。 金利は、定期的に調整することも、ローンの期間中一段階の金利を維持することもできます。
- 前払いの柔軟性。
前払金は交渉可能です。 売り手が買い手が持っているよりも多額の前払いを望む場合、売り手は買い手が定期的に一時払いをして前払いにすることがあります。
- コスト削減 。
機関投資家がなければ、支払うローンや割引ポイントはありません。 手数料 、手数料、管理手数料、または貸し手が定期的に請求するその他の雑多な手数料はありません。これにより自動的にバイヤーの閉鎖費用が節約されます 。
- より速い所持。
バイヤーと売り手が融資を処理するために貸し手を待っていないので、バイヤーは従来のローン取引よりも早く閉じることができ、 買い手の所持を早く得ることができます。
ホーム・セラーへのオーナー・ファイナンスの利点
- より高い販売価格。
売り手が所有者の資金調達を提供しているので、売り手は完全なリスト価格以上を注文する立場にいるかもしれない。
- 税控除 。
売り手は、 割賦販売の税額を控除し、各暦年に受け取った所得のみを報告する場合があります。
- 月収。
バイヤーからの支払いは、売り手の毎月のキャッシュフローを増加させ、結果として消費可能な収入となる。
- より高い金利。
所有者の資金調達は、売り手がマネーマーケット口座や他の低リスク型投資で受ける可能性のある金利よりも高い金利を運ぶことができます 。
- より短いリストの用語。
所有者の資金調達は、異なる買い手の集合を引き付ける。 不動産が従来の方法で売却されていない場合は、不動産の海上から目立つように売却しない可能性のある不動産を売却するための1つの方法です。
終わりに、所有者の資金調達で取引に入る前に、不動産弁護士に相談し、有能な法律相談を受けてください。 あなたのエージェントが練習中の不動産弁護士でない限り、あなたの不動産業者に情報を依頼しないでください。