不動産に投資する方法
不動産への投資は、人類文明の初期の頃から行われてきた投資の最も古い形態の1つです。 現代の株式市場を前提とした不動産は、すべての投資家がユニークなキャッシュフロー、流動性、収益性、税金、 多様化のメリットのためにポートフォリオに追加することを真剣に考えなければならない5つの基本資産クラスの 1つです。 この入門書では、不動産投資の基礎について説明し、不動産投資を取得または所有するさまざまな方法について説明します。
最初に、基礎から始めましょう：不動産投資とは何ですか？
不動産投資とは何ですか？
不動産投資は、有形資産にどのように結びついた有形資産またはキャッシュ・フローから収益を得ることを中心とした、営業、投資および財務活動の幅広いカテゴリーです。
不動産でお金を稼ぐための主な4つの方法があります：
- 不動産鑑定 ： 不動産の価値が高まる時です。 これは、あなたの地域の不動産の需要が増加する不動産市場の変化によるものです。 潜在的な買い手や借り手にもっと魅力的なものにするために、あなたの不動産投資に加えたアップグレードによるものかもしれません。 しかし、不動産鑑定は難しいゲームです。
- キャッシュフロー収入（賃貸） ：このタイプの不動産投資は、アパートなどの不動産を購入し、それを操作して家賃から現金流を集めることに焦点を当てています。 キャッシュフロー収入は、アパート、オフィスビル、賃貸住宅などから発生させることができます。
- 不動産関連収入 ：これは、 不動産の売買から手数料を得てブローカーやその他の業界専門家によって生成された収入です。 また、不動産管理会社も含まれており、不動産管理会社は、不動産の日常業務を実行するのと引き換えに一定の賃料を維持することになります。
- 不動産投資収益 ：一部の不動産投資では、これが大きな利益源となります。 補助不動産投資収入には、オフィスビルの自動販売機や低賃貸マンションの洗濯施設などが含まれます。 実際には、彼らはより大きな不動産投資の中でミニビジネスとして働き、半捕獲的な顧客集団からお金を稼ぐことができます。
最も簡単で簡単な不動産投資の形態は、すべて賃貸借からのキャッシュフローです。 不動産投資は、家主としても知られている投資家が生の農地であるか、家に土地を持っているか、オフィスビルを所有している土地か、それに工業用倉庫がある土地か、アパート。
彼または彼女はその後、 テナントとして知られているこのプロパティを使用したいと思う誰かを見つけると、彼らは契約に入る。 テナントには、不動産へのアクセス権が付与され、特定の期間、特定の期間、一定の制限があります。その一部は連邦、州、地方の法律に定められています。 リース契約または賃貸契約において合意した 。 引き換えに、テナントは不動産を使用する能力を払います。 彼または彼女が家主に送る支払いは「家賃」と呼ばれます。
多くの投資家にとって、不動産投資からの賃料収入は、 株式や債券への投資からの配当金や利息に対して、大きな心理的利点があります。 彼らは財産によって運転し、それを見て、手で触れることができます。 彼らはそれを好きな色に塗りつぶしたり、建築家や建設会社を雇ってそれを修正することができます。 彼らは交渉スキルを使って賃貸料率を決定し、優れた事業者がより高い資本化率 、すなわち「キャップレート」を生み出すことを可能にする。
不動産投資家は時折、株式市場のバブル期に株式投資家として誤って誘導され、資本化率は重要ではないと主張しています。 それのために落ちないでください。 レンタル料金を適切に請求できる場合は、合理的な減価償却累計額 、不動産税および所得税、保守、保険およびその他の関連支出を含む、資産のコストを考慮したうえで、資本収益率を満足する必要があります。 さらに、投資に対処するために必要な時間を測定する必要があります。あなたの時間が最も貴重な資産であるからです。 受動的な収入が投資家によって大切にされている理由です。 （あなたの所持品が十分な大きさになると、不動産管理会社を設立または雇用して、不動産ポートフォリオの日常業務をレンタル収入の一部と引き換えに処理することができます。受動的な投資に積極的に対応しています。）
人が不動産に投資するために最も人気のある方法のいくつかは何ですか？
人が自分のポートフォリオについて考えるかもしれないさまざまな種類の不動産投資があります。
唯一の利点と欠点、経済的特性と賃貸周期、慣習的なリース期間、および物件タイプの仲介業務に基づいて、不動産投資の主要なカテゴリーを考えるのは簡単です。 不動産のプロパティは、通常 、以下のグループのいずれかに分類されます。
- 住宅不動産投資 - 個人または家族が住む住宅またはアパートにつながる不動産に投資することを含むプロパティです。 時には、このタイプの不動産投資には、高齢者のための支援された居住施設や豪華な経験を望むテナントのためのフルサービスビルディングなどのサービスビジネスコンポーネントがあります。 通常、リースは12ヶ月間実行され、両側に6ヶ月間または6ヶ月間かかるため、特定の他のタイプの不動産投資よりも市場条件をはるかに迅速に調整することができます。
- 商業用不動産投資 - 商業用不動産投資は主にオフィスビルから構成されます。 これらのリースは長年にわたって縛られており、両刃の剣となっています。 商業用不動産投資が豊富なリース料に同意した長期テナントで完全にリースされた場合、テナントが倒産しない限り、同等の資産のリース料率が低下してもキャッシュフローは継続します。 一方、リース料が増額される前に長期リース契約を結んだので、オフィスビルで市場リース料を大幅に下回る収益を得ることができます。
- 産業用不動産投資 - 工業用不動産の傘下に入る物件には、倉庫や物流センター、保管単位、製造施設、組立工場などがあります。
- 小売不動産投資 - 一部の投資家は、ショッピングセンター、ストリップモール、伝統的なモールなどの不動産を所有したいと考えています。 テナントには小売店、美容院、レストランなどがあります。 いくつかのケースでは、賃貸料には、店主の小売業の売り上げに対するパーセンテージが含まれており、小売業の財産を買い物客にとって魅力的なものにすることができます。
- 複合使用不動産投資 - これは、投資家が前述の不動産投資の複数のタイプを含む不動産を開発または取得する場合の包括的なカテゴリです。 たとえば、1階に小売店やレストラン、次の数階にはオフィススペース、残りの階には居住用アパートを持つ複数階建ての建物を作ることができます。
あなたはまた、不動産投資の貸し手側に関わることができます：
- 住宅ローンや商業用不動産ローンを引き受ける銀行を所有している。 これには株式の公開権が含まれます。 機関投資家または個人投資家が銀行株式を分析している場合、銀行ローンの不動産エクスポージャーに注意を払うことが義務付けられています。
- 個人のためのプライベートモーゲージを引き受けます。追加のリスクを補うために、おそらくより高い金利でリースすることができます。
- メザニン証券に投資することで、不動産プロジェクトに資金を貸し出すことができます。返済されない場合は、株主資本に転換することができます。 これらは時折、ホテルフランチャイズの開発に使用されます。
不動産投資には以下が含まれます。
- スペースを借りて小さな資本を縛り上げ、それを改善し、同じスペースを他の人にもっと高いレートでサブリースして、莫大な資本収益を生み出します。 一例は、小規模な労働者や移動労働者が就業時間を購入したり、特定のオフィスを借りたりすることができる、大都市のうまく実行される柔軟なオフィスビジネスです。
- 税務上の証書を取得する。 これらは不動産投資の難解な領域であり、手元にある投資家や経験の浅い投資家には適していませんが、適切な状況下、適切なタイミングで、適切な種類の人には、頭痛を補うために高いリターンを生み出しますリスクが関与しています。
不動産投資信託（REIT）
このすべての上に、実際には不動産投資信託（REIT）と呼ばれるものを通じて不動産に投資することができます。 投資家は、 仲介口座 、 Roth IRA 、または何らかの種類の別のカストディ・アカウントを通じてREITを購入することができます。 REITsはユニークである。なぜなら、彼らが運営されている税制はアイゼンハワー行政当局によって創設されたものだからである。小規模な投資家がショッピングセンターやホテルの建設など、不本意な不動産プロジェクトに投資することを奨励する。 REITの処理を選択した企業は、利益の90％以上を配当として分配するという要件を含むいくつかの規則に従う限り、連邦所得税を企業収益に支払うことはありません。
REITへの投資の1つの欠点は、普通株式とは異なり、配当金が「適格配当」ではないことです。つまり、ほとんどの配当で利用可能な低い税率を所有者が利用できないということです。 代わりに、不動産投資信託からの配当金は、投資家の個人的な税率で課税されます。 逆に、IRSは、 ロールオーバーIRAなどの税務署で発生したREITの配当は、無関係の事業所得税の対象にはならないと判断したため、税務上の複雑さをあまり気にせずに退職勘定で保持することができますマスターリミテッドパートナーシップとは異なります。
（これらのユニークな証券についてもっと知りたい場合は、 REITの流動性、株式、REITをあなたの不動産投資にどのように活用するかなどを含むREITを通じたReal Estate Investing Through REITをチェックしてください。
住宅所有による不動産への投資
投資家が利用できるすべての不動産投資オプションについて、普通の人は、自分の最初の不動産所有経験を伝統的な方法で得るつもりです。
私は、社会の大部分と同じように、家の買収を見たことはありません。 むしろ、私は人のプライマリ・レジデンスを個人的な実用性と財務的価値のバランスのとれたものと考えることを望んでいます。 より直接的に言えば、家はアパートと同じように投資するものではありません 。 最高の状態で最も理想的な状況では、最も安全な戦略は、自宅に住んでいる間に、家庭を一種の強制貯蓄口座とみなし、個人的な使用と喜びを与えることです。
一方、あなたが退職に近づくにつれて、あなたの個人的な富を全体的に見れば、家の完全な所有権（それに対する借金なし）は、人ができる最高の投資の一つです。 リバースモーゲージを含む特定の取引を使用して株式をタップするだけでなく、借り入れを行わないことから救済されないことから救済されるキャッシュフローは、実質的に貯蓄をもたらす - 家主に有効な利益構成要素は、ポケット。 この効果は非常に強力で、1920年代になっても、エコノミストは、連邦政府が負債のない住宅所有者のために賃貸借よりも現金貯蓄に課税する方法を把握しようとしていました。
しかし、これは「戦略的投資」と呼ばれる別の種類の投資です。 あなたが財産税と基本的な維持費を支払うことができる限り、経済は崩壊しましたが、誰もあなたをあなたの家から退去させることはできませんでした。 あなたが庭で自分の食べ物を栽培しなければならない場合でも、そこには個人的なレベルの安全性があります。 財務的収益率は、他のより実用的な考慮事項に二次的なものである場合があります。 しかし、あなたがしていることは、あなたの流動性を犠牲にして、災害（破産を含む）につながる可能性があるので、あなたの不動産投資の資本をあまりにも早く構築しようとしないでください。
あなたが家を買うために貯蓄しているのであれば、私が見ている大きな間違いのひとつは、個人投資家やインデックスファンドのいずれかを使って、投資家が株式を市場に出すことです。 あなたが5年以内にお金をタップする必要がある場合は、株式市場の近くには何の取引もありません。 代わりに、 資本保全と呼ばれる投資命令に従う必要があります。 前払いのために貯蓄しているお金を投資する最良の場所はここにあります 。
どちらが良いですか - 不動産投資や株式投資？
私が直面する最も一般的な質問の1つは、 株式への投資と不動産への投資の相対的な魅力を含んでいます。 短いバージョンは、それはバニラとチョコレートのアイスクリームを比較するのと幾分か類似しているということです。 彼らは異なっており、あなたの純資産が増えるにつれて、あなたは両方ともあなたの全体のポートフォリオで果たすべき役割を持っていることがわかります。 あなたの性格はまた、あなたの決定を通知します。なぜなら、一部の人々は、それぞれ、株式所有または不動産所有にもっと気質が向いているからです。
不動産投資のリスク
レバレッジの使用により不動産リターンのかなりの割合が生成されます。 不動産は、資本の割合で取得され、残りは負債で調達されます。 これにより、不動産投資家の株主資本利益率が向上します。 物事が貧弱になると、完全に支払われた普通株式のポートフォリオよりもはるかに早く崩壊する可能性があります。 （大恐慌シナリオでは誰もあなたを強制的に解散させる可能性がないので、後者が90％減少したとしてもそうです）。
そのため、最も控えめな不動産投資家は、不動産資産が賢明に選択されれば、50％の負債比率、あるいは極端な場合には100％の自己資本構成を主張し、良好な収益を生み出すことができます。 億万長者チャーリー・マンガは、2007 - 2009年の不動産崩壊以前の彼の友人について話している。 カリフォルニア州の非常に豊かな家主であるこの友人は、彼の財産に関する高い評価額を見て、自分自身に言った。「私は今まで以上に豊かである。私がもっと必要とするよりも裕福だ。 " この友人は彼の財産の多くを売却し、彼が最も魅力的だと思った残ったものに借金を返済するために収益を使った。 その結果、経済が崩壊したとき、不動産市場は混乱しており、人々は抵当権を奪うために財産を失い、 銀行株は崩壊していた。彼はそれについて心配する必要はなかった。 テナントの財政難により賃料が下がったにもかかわらず、残った余剰資金はすべて残っていて、資金を払って自分自身を補充し続け、他の誰もが売却した資産を買うことを利用できるようにしました。
金持ちにすばやく手を入れようとするのをやめ、それを正しい方法でやり遂げることに満足してください。 あなたの人生ではストレスがずっと少なく、楽しいことがあります。
不動産投資の最終的な考え方
もちろん、これはトピックを理解するための旅の始まりにすぎません。私たちはほとんど表面を傷つけませんでした。 不動産投資は、何年もの実践、経験、そして露出を本当に感謝し、理解し、習得するために必要です。