ショートセールを購入しなかった11の理由
表面的には、短期のバイヤーが良い取引をしているように見えるかもしれません。 短い売り上げのスリムなマージンは、買い手にとっては有益なものになるかもしれません - いつも例外があるため - 多くの時間、バイヤーはデフォルトにない家を買う方が良いでしょう。
ショートセールは割引で販売されません。
あなたは不動産専門家が短期売却を買うのは良い考えではないことを聞くことはまずありません。 不動産専門家は短期間で利益を得ることができます。 売り手とバイヤー以外は誰もがお金を稼ぐ。 売り手が差し押さえを行った場合、上場代理店が上場を取得しないため、上場代理店が売り手を短期売却として売却する可能性があることも認識しています。
たとえば、私が働いているサクラメントでは、多くの代理店がショートセールスを無視し、バイヤーが何か他のものを購入することを提案しています。 これらは、しばしば過去に燃えてしまった短期間の売り上げがあった代理人であり、短期間の売却がリストされていない代理人によってリストされたためです。
バイヤーがショートセールを購入したくない理由は以下の11つです：
有料で売りすぎた売り手
数年前に50万ドルで売却され、現在40万ドルで売却されている家であれば、買い手が10万ドルの株式を無料で徴収しているわけではありません。
それは、売り手が上昇する市場であまりにも多くを支払ったことを意味し、今や市場は下がっています。 これは売り手に資本がないことを意味します。
売り手はあまりにも多くを借りた
市場を鑑賞するためにお金を貸したいと思っていた銀行は、借り手が家を過度に抵当に入れることを許し、借り手の貸出残高が財産の価値を上回ったことを意味します。
鑑定は主観的であり、すべての鑑定人が同じ価値を家に置くわけではありません。 法律に反して、一部の鑑定人は、住宅所有者が借りたい金額を評価するために銀行からの圧力を受けている。
厳格な資格経験のない不動産業者や非倫理的な不動産業者は、売り手が短期売却に適格でない場合に売り手を短期売却を検討するよう促すかもしれない。 売り手は苦難を証明し、承認のために貸し手に苦難の証拠を提出しなければならない。 一部の代理店は、貸し手と話をしたり、売り手を事前に認定したりすることなく、短期間の売り上げとして家をリストします。
家は市場価値で売る。
貸し手は家庭の価値を知らないわけでもなく、気づいていません。 貸し手は、CMAとして知られる比較市場分析 、またはBPOとして知られるブローカー価格意見を主張する。 貸し手は、短期的なオファーで差し押さえられた物件を利用してより良い価格を得ることができると信じている場合、貸し手はより高い価格を保持する可能性があります。 その価格は市場価格に近いでしょう。 貸し手は、住宅が市場価値を意味する短期売却価格の価値がある場合には、短期売却を受け入れます。
家は "そのまま"売る
モーゲージ会社が短期間の売却に同意すると、取引ではクローズド・コストを支払う可能性が最も高い。
貸し手は買い手に現在の状態で家を購入するよう依頼する。 貸し手は通常、以下の料金を拒否します。
閉じるまでの時間
債務不履行通知が提出された時期、差し押さえのバックログ、および売り手がすでに提出した書類の量に応じて、貸し手からの買収提案に対する回答を得るには、2週間から2ヶ月を要します。 また、2つの貸し手が関係しているので、 2つの貸出金が財産に確保されている場合、第2の貸し手の要求を満たすために時間がかかることがあります。
貸手は条件を変更することができます
一部の貸し手は、短期間での短期売却の条件を再交渉する権利を留保します。
市場が変化したり、新しい法律が成立したり、新しい情報が貸し手の机を横切ったりすると、貸し手は契約の条件を変更しようとする可能性があります。 貸し手には一般的に弁護士がいて、普通のバイヤーは弁護士を雇っていません。
貸し手割引手数料
ファニーメイまたはフレディマックに貸付金を売却した貸手は、通常、 不動産業者に伝統的な不動産手数料を支払う。 他は割引を要求する場合があります。 さらに、エージェントは従来の取引の2〜3倍の作業をしてしまい、より多くの作業を行うために賃金を下げることには気づきません。 バイヤーブローカー契約に基づいて代理店に一定の割合で代金を支払うことに同意した場合、代理店が相違を放棄することを拒否した場合、貸し手が支払う予定と契約が規定する内容の違いについて責任を負う可能性があります。
購入者の閉鎖費用の増加
貸し手は売り手がやりたいと思うようなエクストラを支払うことはめったにないので、あなたがそれらのエクストラのいずれかを望むならば、あなた自身でそれを支払うでしょう。 時には貸し手は、 譲渡税などの標準的な売り手閉鎖費用の支払いを拒否することもあります。 特定の検査が必要な場合は、おそらくそれらを現金で支払うことになります。
取引のコントロールを失う
特定の日付までにエスクローを閉じる必要がある場合、それにはたくさんの運があります。 ショート・セール・ホーム・クローズ・プロセスには、不確定な時間がかかります。 売り手の貸し手は買い手でも買手の貸し手でもなく、ショットを呼び出します。 あなたの家の売却と同時にエスクローを閉鎖しようとしている場合、それは起こらないかもしれません。
リトル・セラー・モチベーション
売り手が、 信用に対する短期売却効果が差し押さえの売却効果に近いことを発見したとき、売り手が短期売却に協力するというインセンティブはほとんどありません。 売り手は、売却後2年以内に別の家を購入する資格がありますが、差し押さえに5名（制限あり）ありますが、別の家を買うつもりはありません。
執筆時点では、CalBRE＃00697006のElizabeth Weintraubは、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです