住宅購入者のために別のローンを引き受ける
モーゲージ・ローンの前提は、不動産市場での地位を見いだしている。 彼らはすべての家の買い手のためではなく、すべての売り手の目的に合っていません。 しかし、いくつかの例では、貸付の前提は、既存の貸し手が貸付の前提を可能にすることを条件として、関係者全員にとって最善の選択であるかもしれない。
それ自体がキッカーです。
なぜいくつかのバイヤーは住宅ローンの想定以上の新しい融資を好む
- 余りにも多額の株式
1980年代後半から1990年代初めにかけてローンの前提が利用されなかった理由の1つは、ブーム時代には売り手の株式 価値が過大で、バイヤーにローンと販売価格の差を埋めるのに十分な現金がなかったからです。 多くの売り手は所有者の資金調達をしたくなかった。
- 低金利
買い手は、通常、既存のローンを想定するよりも新しいローンを取ることで、 より低い関心を得ることができたため、ローンの仮定が何十年もの間、道端に落ちたもう一つの理由がありました。 路傍の銀行が5％を提供したとき、7％のローンを引き受けることはほとんど財務的に意味がありませんでした。
- 疎外条項
主な理由は、ほとんどのバイヤーが1990年から2009年にかけてローンの仮定を追求していたのは、ほぼすべてのモーゲージに疎外条項が含まれていたためです。 住宅ローンの譲渡義務条項は、銀行に金利を引き上げる権利を与えました。これは、譲渡の際に即座に支払いが要求されることを意味します。
抵当貸付の前提を検討する前に
気候は、住宅ローンの前提のために適切である必要があります。 一般に、 FHAローン 、 VAローン 、銀行ポートフォリオローンの3 種類があります。 他のローンは、典型的には、家が別のバイヤーに売却された場合に、完全な支払いを要求する。 時々、バイヤーはタイトルを取って、ローンを引き受けません。 家事を買うことは危険です。 融資の前提を検討する前に：
- 金利の比較
金利が既存のローンの 金利よりも高い場合、 既存のローンをより低い金利で引き受けることは財務的に意味があります。 毎月の支払額が$ 200,000で5％対7％の差額は月に257ドルです。 5年間で15,420ドルの節約になります。
- ローンを比較する
連邦政府のTRID要件のため、貸し手は貸出見積もりと呼ばれる閉鎖費用の見積もりを借り手に与える必要があります。 ローン見積もりでは、モーゲージの取得に関連するすべての費用が記載されています。 一般的に言えば、バイヤーは、既存のローンを引き受けるために必要な費用よりも新しいローンを得るためにローン手数料をより多く支払う。 その差は数千ドル以上になる可能性があります。 銀行にあなたに貸付仮定手数料を含む声明を伝えるように依頼してください。
- 受益者の声明と抵当権のコピーを入手する
売り手の言葉を使って家計調査に出費する前に、未払いの残高とその貸付金が本当に推測できるかどうかを決定する受益者声明の写しを入手してください。 より柔らかい不動産市場では、未払い残高と販売価格の差が十分に低く、10〜20％の前払いで現金を支払うことができます。
創造的な資金調達の選択肢にコミットする前に、 不動産弁護士に相談して権利と責任の詳細を知ることは賢明です。 もうスラムダンクは何もありません。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。