ショートセールの開始から終了までの処理方法
短期販売プロセスは、たとえこの年の後であっても、多くの人々にとって依然として謎であるため、短期販売プロセスの仕組みを正確に把握していないと警報の原因はありません。 多くのバイヤーのエージェントは混乱しています。 困惑したバイヤーは方向性を探しており、すべての短期売り上げリストエージェントが短期売却を行う方法を知っているわけではありません。 あなたは不動産ビジネスに参加している人々が短期間の販売プロセスについて何かを学んだことを願っていますが、残念ながら、短期間の販売はみんなのお茶ではありません。
ショートセールの基本
銀行は2つの基本的な理由で短期売却を認めている。売り手は苦難を抱えており、売却代金を支払った後に住宅ローンに払う余裕が十分ではない。
苦難のいくつかの例は次のとおりです。
- 失業/減収
- 離婚
- 医療緊急事態
- 町外への譲渡
- 倒産
- 死
売り手は、短期売却銀行への提出のために財務パッケージを準備する必要があります。 各銀行には独自のガイドラインがありますが、世界で最も売れ行きが良いワコビアを除いて、基本的な手順は銀行間で似ています。 売り手のショート・セール・パッケージは、
- 代理人が銀行に話すことを許可する手紙。
- 予備決算書
- 完了した財務諸表またはRMA
- 売り手の苦難手紙
- 2年間の税務申告
- 2年間のW-2s
- 給与計算スタブの30日間
- 銀行声明の最後の2ヶ月
- 比較市場分析または最近の比較販売のリスト
ショートセールオファーを書いて銀行に提出する
バイヤーがショートセールオファーを書く前に、バイヤーは自分のエージェントに匹敵するセールスのリストを尋ねるべきです。 銀行は、底打ち価格で住宅ローン義務を免除する事業にはない。 銀行は、市場価値にいくらか近い金額を受け取ることを希望します。
短期売却価格は市場価値にほとんど影響しない可能性があり、実際には、 複数のオファーを奨励するために比較販売価格よりも下回る可能性があります 。
いくつかの短期売却は、オファーの前に開始することができますが、銀行は受け入れられた購入オファーを受け取った時点で手続きを開始することがほとんどです。 売り手がオファーを受け入れた後、上場代理店は銀行に以下のアイテムを送ります：
パッケージが不完全な場合、短期販売プロセスが遅れることになります。 この場合、銀行はパッケージを細断するかもしれません。 一部の銀行員は、エラーのマージンに対してほとんど忍耐を示さない。
銀行の短期売却プロセス
バイヤーは銀行からの応答を得るのに非常に長い時間待つことがあります。 上場代理店が定期的に銀行に電話をかけ、短期売却プロセスを注意深くメモすることが不可欠です。 バイヤーは、 短期間の販売承認を待つことに飽きてしまい、特定の期間内に回答が得られなかった場合にキャンセルする脅威を感じるかもしれません。
そのような態度は自滅しており、短期的な販売プロセスをスピードアップしません。 バイヤーがほとんど忍耐を持たないタイプの場合、おそらくショートセールは彼らにとって最良の選択肢ではないでしょう。
さらに、買い手の代理人は無断で貸し手と話すことはできませんので、エージェントに銀行に電話するよう依頼しないでください。 それは動作しません。
以下は、銀行の典型的な短期売却プロセスです。
- 銀行はファイルの受領を確認します。 これには10日から1ヵ月かかることがあります。
- 交渉担当者が割り当てられます。 これには2〜3日かかります。
- BPOが注文されます。 銀行はおそらくBPOの結果を共有することを拒否するでしょう。
- 2番目の交渉担当者を割り当てることができます。 これにはさらに30日かかります。
- このファイルは、 PSAに基づいてレビュー用に送信されます。 これには2週間から30日間かかります。
- 銀行は、すべての当事者がアームズ・レングスの宣誓供述書に署名するよう要求することができる。
- 銀行は、 ショートセール承認書を発行する。
- 買い手は取り消す。
買い手が取引に固執する前に、サクラメントの短期売りを3〜4回売却しなければならないことがあったので、最後の行を投げた。
バイヤーは怒って迷惑をかけることがあります。なぜなら、短期間の販売プロセスは時間がかかり、時には誰にも知らせなくても取り消すことができるからです。 いくつかの短い販売は2〜8週間で承認されます。 他の人は平均して90日から120日かかることがあります。 ショート・セールの期間は、一般的に銀行ではなく投資家に依存します。
トップショートセールスエージェントは、ファイルの上に留まり、銀行に説明責任を負わせることで、短期間の販売プロセスをスピードアップするのに役立ちます。 少なくとも週に1〜2回銀行にチェックインすることが不可欠です。 無能な交渉者の行動を認識し、交代を要求することもしばしば必要である。 エスカレートすることを恐れないでください。
ネゴシエーターがあなたの指をくぐり抜けば、ファイルはあなたのものと同じくらいになります。 パッケージをあらかじめ提出しておくと、プロセスのスピードアップに役立つことがあります。
ヒント：多くの場合、上場代理店はファイルが最終審査のために送信された後、承認がいつ来るかについていくつかの考えを持っています。 その時点で、買い手はローンプロセスを開始して、銀行が2週間しか締め切らない場合に備えて頭を下げ始めることができます。
執筆の時点で、Elizabeth Weintraub、CalBRE＃00697006は、カリフォルニア州サクラメントのリヨン不動産のブローカー・アソシエイトです。