警告の兆候と今何をすべきかを知る
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住宅市場がバブル領域に向かうという兆候はたくさんあります。 ほとんどのクラッシュは、 アセットバブルがポップしたためにのみ発生します。
アセットバブルの兆候の1つは、住宅価格が高騰していることです。 ナショナル・ミディアム・ファミリーの住宅価格はインフレよりも32％高い。 これは2005年の35％が過大評価されたときと似ています。
Housing Bellwether Barometerは、住宅建設会社および住宅ローン会社のインデックスです。 2017年には、2004年と2005年のように急騰しました。これは、創設者のStack Financial Managementによると、 2 008の金融危機を予測するために使用されました。 同様に、SPDR S＆P住宅建設ETFは2009年3月以来400％上昇した。これはS＆P500の270％上昇率を上回った。
ケース・シラーの全国インデックスは2016年12月に最高記録を打ちました。価格の上昇は7つの都市部に集中しています。 デンバーとダラスの住宅価格は、その前処理ピークよりも40％高い。 ポートランドとシアトルの価格は20％上昇し、ボストン、サンフランシスコ、シャーロットはピークを10％上回っています。
CoreLogicによれば、デンバー、ヒューストン、マイアミ、ワシントンDCの住宅価格は、持続可能な水準よりも少なくとも10％高いという。
同時に、手頃な価格の住宅が暴落しました。 2010年には、全国の賃貸住宅の11％が低所得世帯にとって手頃な価格でした。 2016年までには、それはわずか4％に低下しました。
住宅価格が急騰した都市では不足分が最悪です。 例えば、コロラドの手頃なレンタル在庫は、2010年から32.4％から7.5％に低下しました。
2017年3月、カトー研究所の上級研究員であるウィリアム・プール氏は、サブプライム危機の新たな危機を警告しました。 彼は、ファニーメイの融資の35％が住宅ローン保険を必要としていると警告した。 これは2006年の水準です。いくつかの点では、これらのローンは悪化しています。 FannieとFreddieは、サブプライムの定義を660から620に引き下げました。つまり、銀行はもはや620から660サブプライムのスコアで借り手に電話していません。 プール氏は2005年のサブプライム危機を警告したカンザス連邦準備銀行の責任者だった。
2016年には、すべての自宅売り上げの5.7％がすぐに再販された。 これらの "フリップ"住宅は改築され、1年未満で売却されます。 アトム・データ・ソリューションズは、2006年以来の高い伸び率を記録しました。
2008年の住宅市場のクラッシュ
2008年の墜落事故に巻き込まれた人々は、2017年のバブルが別の墜落事故につながると驚いている。 しかし、それはもはや存在しない力によって引き起こされました。 クレジット・デフォルト・スワップは 、 モーゲージ担保証券などのデリバティブ を被る 。 ヘッジファンドのマネジャーは、これらのリスクフリーの有価証券に対する巨大な需要を創出した。
それはそれを裏付ける抵当権の需要を生み出しました。
住宅ローンの需要を満たすために、銀行やモーゲージブローカーは住宅ローンを誰にでも提供していました。 彼らは2006年にサブプライムローン問題を起こしました 。
多くの資格のないバイヤーが市場に参入すると、需要は急増した。 価格が上昇し続ける中、売る投資として家を買った人が多い。 彼らは、資産バブルの特徴である不合理な盛り上がりを示した。
2006年に、住宅建設業者は最終的に需要に追いついた。 アウトスペースの需要を供給するとき、住宅価格は下がり始めた。 それは資産バブルを破裂させた。
2006年9月、不動産協会（National Association of Realtors）は、住宅価格が11年間で初めて下落したと報告した。 在庫は高く、7.5ヶ月の供給を提供した。 11月に、商務省は、新規の家庭許可が2005年よりも28％低いことを明らかにした。
しかし連邦準備制度はこれらの警告を無視した。 経済は、不況から住宅を引き出すのに十分なほど強力だと思った。 それは強い雇用、低いインフレ 、そして消費支出の増加を指摘した。 また、 金利を引き下げると約束した。 それは、経済成長のための十分な流動性を経済に与えるだろう。
FRBは、 モーゲージ担保証券市場の規模と影響を過小評価した。 銀行はこれらの新しい有価証券を創出するために「クオンジョック」を雇っていた。 彼らは、住宅ローンのパッケージを高リスクかつ低リスクの束に分類したコンピュータプログラムを書いた。 危険度の高いバンドルはより多くを支払ったが、デフォルトになる可能性がさらに高かった。 リスクの低いバンドルはより安全でしたが、支払いは少なくなっていました。
これらのバンドルは、未知の量のサブプライム抵当権を保有していた。 銀行は、借り手の信用度を気にしませんでした。彼らは、 流通市場の抵当権を再販したからです。
時間軸の爆弾は何百万ドルの利息のみの融資でした。 これらにより、借り手は毎月の支払いを低くすることができました。 しかし、これらの住宅ローン金利は3年後に高水準に戻っています。 これらの住宅所有者の多くは住宅ローンを支払うことができませんでした。 その後、住宅価格は下がり、彼らは家を売却して利益を得られませんでした。 その結果、彼らはデフォルトになった。
時がよかった時、それは問題ではなかった。 彼らは高いリターンを与えたので誰もが高リスクのバンドルを買った。 住宅市場が衰退するにつれて、誰もが製品が価値を失っていることを知っていました。 誰もそれらを理解していないので、これらのデリバティブの再販価値は不明であった。
最後に、これらのMBSの購入者の多くは他の銀行だけではありませんでした。 彼らは個人投資家 、年金基金、 ヘッジファンドでした。 それは経済全体にリスクを広げた。 ヘッジファンドは、これらのデリバティブを担保として借り入れた。 これは強気相場の上昇をもたらしましたが、景気後退の影響を拡大しました。 証券取引委員会はヘッジファンドを規制していないので、どのくらいのことが起こっているのか誰も知らなかった。
連邦準備理事会（FRB）は、2007年3月まで崩壊が勃発したことを認識していませんでした。 夏の間、銀行はお互いに貸し付けをしたくないようになった。 彼らは、代償として悪いMBSを受け取ることを恐れていた。 銀行家は彼らの本にどれだけの悪い借金があるかは知らなかった。 誰もそれを認めたくなかった。 そうした場合、信用格付けは引き下げられるでしょう。 その後、彼らの株価は下落し、彼らはビジネスに滞在するために、より多くの資金を調達することができなくなります。 マーケット・ウォッチャーが悪い出来事を見つけようとしたとき、夏の間、株式市場は見直されました。
8月までに、信用度は非常に厳しくなり、連銀は銀行に750億ドルを貸し出した。 銀行が損失を計上してお金を貸すことに戻るためには、流動性を十分に回復させたいと考えました。 代わりに、銀行はほとんどすべての人に融資を中止しました。
下り螺旋が進行中であった。 銀行が住宅ローンを削減するにつれて、住宅価格はさらに下落した。 これにより、より多くの借り手が債務不履行に陥り、銀行の本の不良債権が増加した。 それにより、銀行はもっと貸し付けをしました。
なぜ住宅のクラッシュが差し迫っていないのか？
- 2005年の住宅市場と現在の市場には多くの違いがあります。 2005年にサブプライムローンは合計620億ドルを超え、住宅ローン市場の20％を占めた。 2015年には合計で560億ドルで、市場の5％を占めました。
- 銀行は貸出基準を引き上げている。 CoreLogicのHousing Credit Indexによれば、2016年に始まった貸付金は過去15年間に生み出された最高品質のものでした。 Fair Isaacによると、2009年10月の平均FICOスコアは686でした。 2001年の平均得点は490-510でした。
- 厳しい貸出基準が「フリップ」市場に大きな変化をもたらしました。 貸し手は自宅の価値の55％しか融資しません。 "フリッパー"は残りの部分を思い付く必要があります。 サブプライム危機の間、銀行は80％以上を貸し出した。
- 今日販売されている住宅の数は、クラッシュ前のピークより20％低い。 つまり、売却可能な家屋は4ヶ月のみです。 その結果、米国人の約64％が自宅を所有しています（2007年の68％）。
- 景気後退が青少年のキャリアスタートと家を買う能力を押し上げたため、住宅販売は低下している。 貧しい雇用市場に直面し、多くの人々が教育を推進しました。 その結果、彼らは現在、学校ローンに負担をかけられています。 そうすれば、家を買うのに十分に節約できる可能性は低くなります。 それは需要を抑えます。
- 住宅価格は収入を上回っている。 平均所得 - 住宅コスト比は30％です。 一部のメトロエリアでは、40〜50％に急増しています。 残念なことに、地下鉄区域は仕事がある場所でもあります。 それは、若い人に、家を買うのに十分に払わない仕事に近づくために、より多くの家賃を家賃に払うよう強制します。 今日の住宅販売の32％は初めての住宅購入者になると言われていますが、歴史的には40％でしたが、NARは言います。 通常、このバイヤーは32歳で、72,000ドルの収入を得て、家庭には182,500ドルを支払う。 2つの所得のある夫婦は平均して208,500ドルを支払う。
- 住宅所有者は、自宅から多くの出資を受けていません。 ホーム・エクイティは2006年に850億ドルに増加し、2010年には100億ドル未満にまで崩壊し、2015年まではそこにとどまった.2017年には140億ドルに上昇しただけである。 Obamacareがその理由の一つです。 ACAが却下されて以来、倒産申請件数は50％減少しています。 2010年には、150万人が申請しました。 2016年には、770,846のみが実施されました。
- 一部の人々は、国家の住宅価格が2006年のピークを超えていると指摘する。 しかし、インフレの11年間に一度調整されると、それは2004年の水準に過ぎない。 2012年から2017年の間に、住宅価格は平均して6.5％上昇しました。 2002年から2006年の間に、彼らは毎年7.5％増えた。 2005年には、彼らは16％急騰した。
- 住宅建設業者はハイエンドの家に集中している。 新しい家は大きくて高価です。 新しい一戸建て住宅の平均サイズは約2,700平方フィートです。 それは2006年に2,500平方フィートに匹敵する。
折りたたみの原因
金利の上昇は過去に崩壊を引き起こした。 彼らはローンをより高価にするからです。 それは住宅建設を遅らせ、供給を減らす。 しかしそれはまた貸し出しを遅くし、需要を減らします。 全体的に、ゆっくりと安定した金利上昇は大惨事を引き起こすことはありません。
2006年の住宅崩壊に先立ってより高い金利が発生したことは事実です。しかし、それは、 利息のみのローンと変動金利の住宅 ローンを保有していた多くの借り手によるものです。 従来のローンとは異なり、金利は給与金利とともに上昇する。 多くの人には、3年後に再登場する紹介ティーザー料金もありました。 連邦準備理事会（FRB）が金利を引き上げた時に、借り手はこれ以上支払いを行えないと判断した。 住宅価格も同時に低下したので、これらの住宅ローン担保者は支払いをしたり 、家を売ることができなかった。 だからこそデフォルト率が高かったのです。
FF金利 の 歴史は、 2004年と2006年の間にFRBが金利をあまりにも速く引き上げたことを示している。2004年6月の利上げ率は1.0％で、12月までに2.25％に倍増した。 それは2005年12月までに再び4.25％に倍増した.6ヵ月後には5.25％だった。
2015年12月以降、連邦準備理事会（FRB）は2015年以来のペースを維持しています.2015年には0.5％に上昇し、2016年末には1/4ポイント、 2017年6月までには1.25％に上昇します。
銀行やヘッジファンドがリスクのある金融商品への投資に戻った場合、不動産市場は崩壊する可能性があります。 これらのデリバティブは金融危機の大きな原因でした 。 銀行は住宅ローンを分割し、モーゲージ担保証券に再売却した。 これらの証券は、住宅ローン自体よりも大きなビジネスでした。 だからこそ、銀行は誰に対しても住宅ローンを売却したのです。 彼らは彼らに派生物を支持する必要があった。 彼らはそれらをスライスして悪い住宅ローンが良いものと一緒に束に隠されるようにしました。 そして、借り手が債務不履行に陥ったとき、すべてのデリバティブは悪いと疑われました。 だからベア・スターンズとリーマン・ブラザーズの崩壊が起こったのです。
トランプの税制改革計画は、崩壊につながる可能性のある価格の下落を引き起こす可能性があります。 議会は、住宅ローン金利の控除を取り除くことを提案している。 その控除額は710億ドルです。 それは住宅市場への連邦補助金のように働く。 減税により、住宅所有者の平均純資産額は195,400ドルになります。 これは、借り手の平均純資産5,400ドルをはるかに上回っています。 税制が控除を維持しても、税制はインセンティブの多くを取り除きます。 トランプの計画は標準的な控除を引き上げた。 その結果、アメリカ人はもはやアイテム化しないだろう。 それが起こったとき、彼らは住宅ローン利息控除を利用することができませんでした。 不動産業界は税制に反対している。
米国財務省証券の 利回り曲線が逆転すれば、市場は崩壊する可能性がある。 短期財務省の金利が長期利回りよりも高くなるのはそのときです。 投資家が1年未満の投資に高いリターンを必要としないため、通常の短期利回りは低くなります。 それが逆転すると、投資家は短期が長期的なものよりもリスクが高いと考えられることを意味します。 それは住宅ローン市場に大きな影響を与え、景気後退を示している。 2008年、2000年、1991年、1981年のリサイクリング前にイールドカーブが反転した。
家賃は下落するのだろうか？
最後の住宅バブルでは、住宅建設業者は新しい建設の許可を提出した。 景気後退期に1990年には100万人に満たなかった。 それは1990年代を通じて徐々に上昇し、1998年には100万人を超えました。2002年には150万人を上回りました。 2004年と2005年に2百万人の記録を達成しました。2006年に住宅価格が下落し始めました。 住宅建設業者は150万件以上の許可を求めた。 2007年には100万人にまで減少しました。2009年には50万人にまで崩壊しました。
彼らは2017年に徐々に130万人に回復しただけで、2020年には110万人にまで低下すると予想されています。
住宅市場が再び崩壊するのはいつですか？
ハーバード・エクステンション・スクールの教授、テオ・ニコラス氏によると、次の市場破綻は2026年に起こる。 彼はエコノミストホーマー・ホイトの研究に基づいている。 不動産のブームズ＆バストは1800年以来18年のサイクルをたどっています。唯一の例外は第二次世界大戦とスタグフレーションでした。
ニコラスは、2017年の不動産市場はまだ拡大段階にあると述べている。 次の段階、過剰供給は、賃貸空室率が上昇し始めるまで発生しません。 連邦準備制度理事会が金利を引き上げている間にこのようなことが起こると、クラッシュを引き起こす可能性があります。
クラッシュからあなた自身を守る方法
あなたが不安を抱えるアメリカ人の大多数の場合は、不動産の墜落から身を守るためにできる7つのことがあります。
- 住む家を買って、フリップしないでください。 金融危機で失われた家の3分の2は2世帯と3世帯でした。 売却価格が住宅ローンを下回ったとき、所有者は去った。 彼らは家を守ったが、投資を失った。
- 固定金利の住宅ローンを手に入れよう。 住宅ローン金利が上がるにつれて、あなたの支払いは同じままになります。 これはあなたが小さな家を買う余裕があるということを意味するならば、そうであるようにしてください。 リスクを取って後でそれを失うよりも優れています。
- 変動金利の抵当権を取得した場合、それがリセットされるときに金利がどうなるかを調べる。 毎月の支払いを計算し、あなたの現在の収入でそれを支払う余裕があることを確認してください。 その将来の支払いとあなたが今日低金利で支払っているものとの差を取ってそれを保存します。 あなたの収入が落ちれば、あなたはあなたの住宅ローンを支払うための資金を持っています。
- あなたが余裕ができる最高の場所で最悪の家を買う。 あなた自身が子供を持つことを計画していなくても、エリアには良い学校があることを確認してください。 潜在的なバイヤーがなります。 あなたの所得が許せば、あなたはいつも何年も家を改築することができます。 良い地域は、次の景気後退時には貧しい地域ほど苦しんでいません。 彼らはまた、より早く戻ってくるだろう。
- あなたの家に少なくとも3つの寝室があることを確認してください。 あなたが転売する必要があれば、それは家族を引き付けるでしょう。
- 自分を守る最善の方法は、資産の多様化したポートフォリオです。 多様化とは、自宅の株式 、債券、商品、株式のバランスの取れた組み合わせを意味します。 ほとんどの金融プランナーは資産としてホーム・エクイティを含まないが、そうすべきである。 ほとんどの人が所有する最大の資産です。
- 不動産崩壊の被害を制限するには、合理的に住むことができる最小の住宅を購入してください。あなたの住宅ローンを早めに払い戻して、不景気で家を失うことはありません。 株、債券、商品への投資を増やして、あなたのホーム・エクイティと同等またはそれ以上になるようにします。 住宅にアセットバブルがある場合は、借り換えて株式を取得しようとする誘惑に屈服しないでください。 代わりに、 資産の配分を見直して、バランスが取れていることを確認してください。