残念なことに、多くのビジネスクラスのホテルには2〜1,500万ドルの費用がかかります。 豪華で高級なホテルには、容易に30〜6000万ドル以上が必要です。
これのほとんどは、伝統的に借金で調達されていますが、必要な株式引き落としは、実質的にすべての投資家の可能性をはるかに超えています。
良いニュース？ 最近、ホテルに投資する別の方法があります。 株式 、 債券 、またはミューチュアルファンドを購入するのと同じ方法で、 仲介手数料アカウントでホテルREITを購入することができます。 まず、REITのバックアップと話をしましょう。 あなたが忘れてしまったことがある場合、またはそれらを勉強したことがない場合、 不動産投資信託、またはREITは、不動産および不動産関連資産の取得および管理に特化した特殊な企業です。
REITと普通企業とを区別する事柄の1つは、いくつかの厳しい条件が満たされれば議会は法人税を免除されたということであり、最も関連性の高いものはすべての利益の少なくとも90％を現金配当株主に。
これにより、REITは金利変動に対して非常に敏感ですが、彼らは優良株の 株主よりも多くの配当利回りを提供する傾向があります。
欠点は？ REITの配当は税コードの下で「適格配当」ではなく、経常利益であるかのように課税されることを意味し、より低い、より魅力的な配当税率ではありません。
重要なポートフォリオの構築を開始すると、 Roth IRA 、 SEP-IRA 、 401（k） 、または別の税務署で過度に購入すると、無関係の事業所得税またはUBIT 。 それは別の日の別の議論です。
ホテルREITsとアパートメントREITまたはリースモールスペースを専門とするREIT
REITは、異なる業界や業種の株式が異なるリスク特性を持つように、専門性の高い不動産プロジェクトのタイプによって大きく異なります。
これは、不動産を完全に取得することに慣れている不動産投資家にはニュースではありません。彼らは、初心者の経験から分かるように、マンションは、基礎的な経済、伝統、習慣、法律、および執行力に影響を及ぼす可能性がありますが、公的に取引される有価証券を通じて不動産を取得する新規投資家にとっては驚くべきこととなることがあります。
彼らは、あなたの産業倉庫REITが可能なものよりもはるかに迅速に最小限のメンテナンスコストで停止することができるので、あなたの商業オフィスREITがブームとバストサイクルに沿って周期的リース料率を経験するかもしれないことを理解していませんアパートのようなもの。
それは資産クラスの性質です。
不動産投資業界の興味深い専門分野の1つは、ホテルREITです。 おそらく名前から推測できるように、ホテルREITは、ホテルやホスピタリティ関連のプロパティの開発、管理、取得、または融資に重点を置いています。
これらは、忘れられた高速道路や州道の横にある予算の宿屋から、世界のエンターテイメント、ギャンブル、人口大都市の5つの宝石の威信リゾートまでさまざまです。 彼らは、財産の開発および所有、 収益のシェアと引き換えにホテルの実際の運営に対処するために第三者の経営陣に支払うことができます。
主に、他の人のホテルのプロパティを管理して収入を削減することに重点を置くことができます。 準定額所得投資のように機能するホテルプロジェクトに資金を提供することができます。
あなたは自分が何を所有しているのか、苦労して得た貯蓄を危険にさらしているのかを絶対に理解する必要があります。
ホテルの占有率は一般的な経済状況と相関があり、拡大と縮小に非常に敏感になるため、ホテルREITは非常に不安定です。 景気が後退すると、旅行の予算を削減し、ビデオ会議や電話を選択します。 家族や組織は休暇を延期し、家に近づきます。
ホテルREITの場合、これは頻繁にキャッシュフローが上昇し、利回りが上昇しているため、ユニットまたは株式の価値が劇的に低下することを意味します。 逆に、状況が変わると、屋根を通ってキャッシュフローが爆発することがあります。そのため、急激なペイアウトと市場価値を得ることができます。 彼らは世代の後の世代の時計のようにお金を汲み出すだけの世界の勇士たちとは非常に異なっています。 Colgate-PalmoliveやNestleのようなビジネス。 実際のホテルREITがどのように機能しているかを実証するために実際のイラストを見てみましょう。
2008〜2009年の経済崩壊時にリアルホテルリートがどのように行動したか
ホスピタリティ・プロパティ・トラストは、43976の客室またはスイートを含む291のホテル、185の所有または賃貸した旅行センターを所有するホテルREITです。 SECの提出書類によると、これらのプロパティは米国、カナダ、プエルトリコの44州にあります。
ホテルREITはコートヤードバイマリオット、キャンドルウッドスイーツ、レジデンスインバイマリオット、ロイヤルソネスタ、ソネスタ、ステイブリッジスイーツ、ハイアットプレイス、クラウンプラザホテルズ＆リゾーツ、ウィンダムグランド、ウィンダムの様々なフランチャイズ契約＆リゾート、ソネスタESスイート、インターコンチネンタルホテルズ＆リゾーツ、マリオットホテル＆リゾート、クリフホテル、ラディソンホテル＆リゾート、タウンプレイススイーツバイマリオット、ホーソンスイーツ、カントリーイン＆スイーツバイカールソン、ホリデイインホテル＆リゾート、スプリングヒルスイーツバイマリオットマリオット、パークプラザホテルズ＆リゾーツなどがあります。
この不動産崩壊前のブームでは、大恐慌以来の最悪の景気後退で経済を停滞させたこのホテルREITは、所有者のために脂肪分布を生成しました。 2004年には、2005年に1株当たり2.88ドルの現金、2006年には2.89ドル、2007年には2.94ドル、2008年には3.03ドル/株、1株当たり3.08ドルの現金を受け取った。
しかし、金融界が崩壊したとき、ホテル予約は崖から落ちた。 ビジネス会議は中止され、現金配当は1株あたり0.77ドルとなり、75％の驚異的な減少となった。 手形を支払うためにそのお金に頼っていたら、あなたはそれが最も必要な瞬間にそれが蒸発したことを突然見つけました。
もしあなたがホテルREITを所有していれば、これは所有権の一部であることを知っておくべきです）、株式は2006年の51.50ドルから2009年には6.90ドルへと崩壊しました。株価はあなたの受動的収入の重大なカットの傷害に侮辱されました。
ホテルREITの所有権を理解している洗練された投資家はどうでしたか？ 彼らは預言者の背後に座って、現金配分が$ 32.46の株価で1株当たり1.96ドルに上昇するのを見ている。 確かに、それは良い年の近くにはありませんが、非常に恐ろしい測定期間のために、 あなたは購入後の消費電力を維持しながら、税引き後のインフレを少し上回ります 。
あなたは10年前に1株26.50ドルから42.40ドルの間で不動産証券を購入しました。 その間、あなたは現金配分で24.83ドルを集めました。 あなたが賢明で、危機の間にその配当を再投資した場合、彼らは「リターン・アクセラレータ」と呼ばれ、各小切手または預金の数百パーセントの利益を部分的な市場価値の回復。
そのホテルREITを産業REITのようなものと対照する。 世界が崩壊しても、企業は倉庫、出荷施設、工場を去ることを望んでいません。 さらに、会社自体が最終的に倒産したとしても、法的に借りている賃貸借契約を支払うことができる（必ずしもそうではない）ことが多い。 同じメルトダウンの間、EastGroup Propertiesのような産業REITは配当を削減しなかった。
株式は48.54ドルから24.58ドルに低下しただけで49.36％の減少であり、 ダウ・ジョーンズ工業株平均およびS＆P500などの株式市場指数とあまり変わらなかった。 証券の流動性と市場価値にどのように影響するかを考えると、それは信じられないほど印象的です。 さらに印象的？ 株式は現時点で59.32ドルであるため、10.78ドルの未実現キャピタルゲインがあります。これは、あなたが享受したすべての配当金の上に株式自体が22％+です。
ホテルREIT投資家への示唆は明確です
ホテルREITを所有したい場合、戦略的にホテルREITを取得するための4つの主要な方法があります。
- 株式市場のクラッシュ時にホテルREITのブロックを購入するだけで 、あなたのインデックスファンドや他の株式とは非常に異なる扱いをします 。 原価が低くなればなるほど、そのお金をどこか別の場所に投資する予定がある場合、購入価格を現金配当で引き出すことができます。
- 可能な限り最悪の時に買うことになるが、再投資された配当と組み合わせて最高と最低を信頼することは、満足できる総収益のためにすべてを平均化することを知って、 ホテルREITへの定期的なコスト平均 。 ほとんどの人にとって、これはおそらく、 ドルのコスト平均化が株式市場のリスクを大幅に下げることから、特に多様化と組み合わせた場合のより良いアプローチです。
- 推測する 。 ホテル業界が崩壊しているときは、ブーム年が来るまでホテルREITを購入してください。 ここで長期的成功を収める可能性は、ホテル業界を暗に理解し、財産を購入するために何百万ドルも費やしているのと同じ方法でREITの買収を扱うことができない限り、それほど大きなものではありません。短期間での売却や早すぎる売却で暮らすことができれば、投資家が全体として過度に楽観的になる傾向があるまたは時々悲観的です。
- タオルを投げ捨て、多様なポートフォリオの一環として、ホテル・リートを含め、多くの異なるREITを一緒に混ぜ合わせるヴァンガード・リート・インデックス・ファンドのようなものを購入する 。 配当利回りははるかに低くなりますが、リスクの軽減がそのトレードオフに値すると考えるなら、それはあなたの最も賢明な行動コースかもしれません。
いずれにしても、ホテルREITは心の弱いものではありません。 あなたが何をしているのかわからない場合は、軽く踏んでください。